계약갱신청구권 사용 방법과 주의사항

계약갱신청구권은 세입자를 보호하기 위한 제도입니다. 계약갱신청구권 사용 방법과 주의사항에 대해 미리 확인하세요. 계약서를 새로 써야 할 때 주의사항도 담았습니다. 여러분의 소중한 권리를 잃지 않으셨으면 좋겠습니다.

 

 

계약갱신청구권 사용 방법 3가지

계약갱신청구권을 사용했다는 사실을 입증하는 것이 중요한데요. 사용 방법은 크게 3가지로 나눌 수 있습니다.

 

1) 통화하면서 녹음하는 방법

아파트라면 "AA아파트 101동 1001호 세입자 김철수입니다. 집주인 황미남 씨 맞으시지요?" 등으로 자기소개 후 집주인 본인이 맞다는 대답을 받습니다. 그러고 나서 "계약갱신 청구권을 사용하겠습니다. 보증금 변동에 대해 의견이 있으시면 말씀 부탁드립니다."라고 말하면 계약갱신 청구권을 사용한 것이 됩니다.

 

2) 문자나 카톡으로 메시지 주고받는 방법

집주인의 답장을 받아야 집주인에게 연락이 닿은 것으로 인정되는데요. 혹시 집주인과 연락이 안 된다면, 집주인의 연락이 안 된다는 사실과 계약갱신 청구권을 사용하겠다는 의사를 지속적으로 표현하는 것이 추후 분쟁 조정 시 도움이 될 수 있습니다.

 

3) 최후의 방법인 내용증명 발송

계약 만기일로부터 2개월 전인 계약갱신청구권 사용 가능 기한이 다가오는 데 집주인과 연락이 닿지 않는다면 최후의 방법으로 내용증명을 보낼 수 있습니다. 그러나 대한민국 사회에서 내용증명을 보낸 다는 것은 법적으로 싸우자는 의미와도 같기 때문에 주의해야 합니다. 상대방이 굉장히 기분 나빠할 수 있어요.

 

 

계약갱신청구권 사용 시 주의사항

 

계약갱신청구권 사용 가능 기한

계약갱신청구권은 전세 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 동안만 사용할 수 있는데요. 참고로 2020.12.09 이전에 계약한 경우 2개월 전까지가 아닌 1개월 전까지 사용할 수 있어요.

 

계약의 만기일 기준은 하루 전날로 인정

계약일을 계약기간으로 포함하지 않는 초일 불산입 원칙에 따라 만기일이 10월 23일이라면 적어도 8월 22일까지 계약갱신청구권을 사용하겠다는 의사가 소유권자에게 전달되어야 합니다.

 

등기부상의 소유권자를 꼭 확인하세요.

등기부등본에 표기되어 있는 소유권자에게 계약갱신청구권을 사용하겠다고 연락을 해야 합니다. 실제 소유권자가 아닌 그의 가족이 주택을 대신 관리하는 경우가 많기 때문에 반드시 확인하셔야 합니다.

 

 

계약갱신청구권 사용 후 계약서 새로 쓸 때 주의사항

임대보증금 5% 이내로 증액

계약갱신청구권 사용 후 보증금을 올려 새로 계약할 경우 보증금은 5% 이내로만 올릴 수 있습니다. 5%가 최대치이며 그 이하로도 집주인과 협의가 된다면 가능합니다.

 

기존 계약 효력 유지와 확정 일자 새로 받기

기존 계약의 효력을 유지하면서 증액하는 부분에 대한 계약을 추가한다고 생각하면 됩니다. 공인중개사 사장님께 특약으로 기존 임대차 계약이 유지된다는 내용을 넣어달라고 요청하세요.

그리고 확정일자도 새로운 계약서로 다시 받으면 안 됩니다. 기존 확정일자는 남겨두고, 증액한 부분에 대해서만 별도 확정일자를 받아야 합니다.

 

새 임차인의 중개수수료 부담에 대한 협의

임차인이 계약 만기 전 퇴거 시 새 임차인의 중개수수료 부담한다는 내용은 상호 합의가 되었다면 효력이 발생하니 주의하세요. 2년 전세 계약의 경우 임대차 기간 만료일로부터 1개월 전에 계약 종료할 것이라고 집주인에게 알려야 하는데요. 정상적으로 계약이 만료된 후에는 임차인이 새로운 임차인을 구해줄 필요가 없습니다.

 

무효 처리되는 특약 사항

2년 전세 계약 또는 월세 계약 시 집주인과 합의하여 아래 내용과 같이 작성했다고 하더라도 실제 효력이 없습니다. 주택임대차 보호법 제10조 (강행규정)에 따라 임차인을 보호하기 위해 무효로 처리됩니다.

• 세입자는 1년 뒤 퇴거한다.
• 세입자가 월세를 연체한 경우 집주인이 세입자 짐을 처분한다.
• 보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올릴 수 있다.