쉽게 보는 부동산 대출 용어 정리 (LTV, DTI, DSR)

주택 구입을 앞둔 무주택자라면 대출의 도움이 절실히 필요하게 됩니다. 대출 규제가 점점 심해지는 오늘날, 대출받기 전 얼마큼 받을 수 있을지 궁금해 은행에 방문하면 난생처음 보는 대출 용어들을 접하게 되죠. 대출 용어를 보며 막막함을 느끼실 분들께 쉽게 정리해 보았습니다.

 

 

LTV, DTI, DSR 정리

LTV - Loan to Value Ratio

LTV (주택담보인정비율)=은행 대출 가능 금액/주택 가격 X100

주택의 가치(Value)인 가격을 담보로 하여 특정 비율 한도 내에서 대출하는 것을 의미해요. 주택 시세에 특정 비율만큼 대출이 되도록 제한하는데요. 이때 특정 비율이 LTV입니다. LTV는 조정/비규제 지역, 주택 가격, 보유 주택 수에 따라 달라집니다.

담보로 잡을 주택이 위치한 곳의 규제 여부에 따라 LTV 한도가 정해지는데요. 투기 과열 지구, 조정 대상 지역, 비규제 지역 중 어느 조건에 해당하는지 확인하세요. 규제 정도와 주택 가격에 따라 세부 조건이 달라집니다.

• 투기 과열 지구 - 9억 이하 주택 LTV 40%, 9억 초과 시 LTV 20%, 15억 초과 시 불가
• 조정 대상 지역 - 9억 이하 주택 LTV 50%, 9억 초과 시 LTV 30%
• 비규제 지역 - 주택 가격 무관 LTV 70%

2 주택 이상 보유하고 있는 경우 주택 구입 목적의 주택 담보대출은 불가합니다.

1 주택 세대 역시 주택 구입 목적의 주택 담보대출은 원칙적으로 금지하는데요. 단 예외 조항이 있습니다. 우선 무주택 자녀가 분가하거나 부모 별거, 봉양 등의 사례는 예외로 인정합니다.

그리고 기존 주택을 처분하여 0 주택을 거쳐 다시 다른 주택으로 전입을 해서 1 주택이 되는 경우인데요. 기존 주택과 새로 전입할 주택이 투기과열지구인지 비규제 지역인지 여부를 꼭 확인해야 합니다. 기존 주택을 처분해야 하는 기간이 다르기 때문입니다.

 

DTI - Debt To Income

DTI (총부채상환비율) = (주택 담보대출 원리금 상환액+기존 대출 이자) / 연 소득

내가 갚아야 하는 주택 담보대출금의 원금과 이자의 합계가 본인의 연 소득에서 차지하는 비율을 말합니다. 내 연봉 비율에 따라 대출금액과 이자를 얼마씩 갚을 수 있을지 따진다고 보면 됩니다.

DTI 역시 지역의 규제 정도에 따라 적용 비율이 달라집니다.

• 투기 과열 지구 - DTI 40%
• 조정 대상 지역 - DTI 50%
• 비규제 지역 - DTI 60%

보통 주택담보대출은 30년 이상 최대한 길게 만기를 설정하는데요. 더 오랜 기간 대출을 상환해야 하지만, 월에 납부해야 하는 원금과 이자의 합계 금액을 낮추어야 하기 때문이지요. 이렇게 낮춘 대출 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 하는 것이 DTI 비율입니다. 연봉이 5,000만 원 경우 DTI 40% 적용 시 연간 2,000만 원 상환할 수 있는 한도로만 대출이 가능합니다.

투기 과열 지구의 6억 원 아파트 LTV 40% 적용하여 2.4억 원을 대출받으려 한다고 가정해보겠습니다. 4% 금리, 30년 만기 원리금 균등 조건일 경우 매월 원금은 2.4억 원 / (30년 x 12개월) = 약 67만 원입니다. 매월 이자는 2.4억 원 x 4% / 12개월 = 80만 원입니다. 월 147만 원, 연간으로 1,764만 원을 상환해야 하는데요. 연간 상환액 / DTI 40%를 적용하면 4,410만 원이 되는데요. 연봉이 4,410만 원은 되어야 이 조건으로 대출이 가능합니다.

 

DSR - Debt Service Ratio

DSR (총부채 원리금 상환비율 = (주택 담보대출 원리금(대출원금+이자) 상환액+기타 대출 원리금(대출원금+이자) 상환액)/연소득

마이너스통장, 학자금 대출, 카드론, 신용대출 등 모든 금융권 대출의 원리금을 합산한 금액을 연 소득으로 나눈 비율로 가능한 대출금이 계산됩니다. 즉 소득이 줄면 줄수록 대출 한도도 같이 줄어들게 됩니다. DTI에서 더 강화된 대출 제한입니다.

 

 

LTV, DTI, DSR 부동산 계산기로 간편하게 확인할 수 있습니다.

인터넷에 "부동산 계산기"를 검색해보세요. 각종 대출 관련 계산을 간단하게 할 수 있습니다. 본인의 소득과 대출 현황, 담보물 및 가입하려는 상품의 금리, 기간 등 조건까지 미리 정리를 해 놓으시는 것을 추천합니다.